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こんな土地を売りたいときは注意！

1.相続によって取得した土地を売却する場合に必要なことは？
土地売却で多いパターンは、親からの相続で譲り受けた土地です。
そもそも土地を売ることができるのは、その土地の所有者で「不動産登記簿（登記事項説明書）」に記載されている名義人のみとなります。
どんなに近しい親族であっても、登記簿の名義が本人でない限り、土地の売却はできませんので事前に確認しておきましょう。
土地の名義人（親）が亡くなったあと、相続登記を行わずに名義人が親のままになっている場合もあるので、土地を相続した場合は、まず相続登記を行いましょう。
登記申請書と、戸籍謄本、除籍謄本、住民票、印鑑証明書などの添付書類を法務局（登記所）に提出して手続きをします。
ご自身で行うこともできますが、多くの添付書類を揃えたり、度々、法務局に出向かねばならないなど、かなりの労力と時間を要します。
そこで、司法書士や土地家屋調査士などの専門家に依頼するのが一般的です。

2.個人間でも土地の売却はできるの？
個人間でも土地の売却を行うことはできますが、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。
例え境界標がしっかり存在していたとしても、境界標が隣地とのブロック塀の中央にある場合、そのブロック塀の所有者は誰なのかなど、境界についての法的なトラブルに巻き込まれる可能性も少なくありません。
また、個人間で土地の売却を行うと、売却に関する契約書をすべて自分で作成したり、売却後に発生した瑕疵担保責任を負ったりする場合もあり、その都度それぞれの専門家や担当者に相談をする可能性もでてきます。
仲介手数料がかからないというメリットもありますが、個人で売却を行うよりも、プロである不動産会社に仲介に入ってもらい、なるべくトラブルがないように、スムーズに気持ちよく進めていくことをおすすめします。

3.なかなか買い手がつかない場合はどうしたらいい？
土地が売れない原因はさまざまですが、主に「価格の問題」「不動産会社の問題」「土地の問題」の３つに当てはまるケースが多いと考えます。
「価格の問題」については、前述の事前準備のポイントを参考にミスマッチを解消することで買い手が現れるかもしれません。
契約中の不動産会社が熱心に売却活動をしていないことで売れない「不動産会社の問題」の場合は、契約形態を見直すか、思い切って仲介会社を変えることを検討してみましょう。「土地の問題」は、そもそも需要がない立地だったり、法的規制で売りにくいケースもあるので一概にはいえませんが、地質・地歴などの調査や、地盤改良などの整地工事で改善が見込める場合は検討してみても良いでしょう。
それでもなお売れず、どうしても手放したい場合は、不動産会社による「買取」もあります。
買取の場合、仲介で売却する価格の6割ほどの価格まで下がってしまうので注意しましょう。

4.ローン返済が残っている土地はどうやって売却する？
ローン返済が残っている抵当権付きの土地では、いつ不渡りがあり、売却されるかわからないため、買い手がつきにくくなります。
売却前にローンを完済して抵当権を外してしまえばよいのですが、それができなくても、住宅ローンを完済することを条件として売却することは可能です。
また、売却した費用を返済にあてたり、買い替えの場合は残債を新規のローンに上乗せする買い替えローンを利用することができます。

5.共有名義の土地は売却できる？
相続した土地など、複数人の共有名義の土地を売却するには共有者全員の同意が必要です。
売買契約書には共有者全員の署名捺印をし、共有者全員の合同売却となります。
もしくは共有持ち分のみ売買することも可能ですので、まずは登記事項証明書で持分割合を確認しましょう。
通常の売却と同様に、売買契約を結び、売買代金の受け渡しと同時に所有権の移転登記を行います。
持分割合に応じて土地を文筆したのちに売却する方法もあります。